Momentum kebangkitan sektor properti ternyata tidak terjadi pada awal tahun | PT Solid Gold Berjangka Cabang Jakarta
Sutrisno juga membeberkan fakta, kondisi lebih parah terjadi pada ruang perkantoran strata title yang dimiliki investor.
"Sudah terjadi perang tarif pada perkantoran strata title yang disewakan kembali. Harga sewanya juga anjlok 30 persen," kata dia.
Alasan para investor melakukan banting harga adalah pertama agar tidak kehilangan aset. Kedua, para investor lebih memilih untuk mendapatkan income atau pendapatan ketimbang harus membayar service charge.
"Biaya sewa dari tenant digulirkan kembali oleh investor untuk membayar service charge kepada pengembang," tambah dia.
Jadi, kata Sutrisno, meskipun 2016 merupakan titik nadir (bottom) sektor properti, namun 2017 adalah saat paling berat untuk bangkit kembali.
Sutrisno membeberkan angka-angka di luar perkiraan. Menurut dia, harga sewa yang ditransaksikan hanya 50 persen dari harga penawaran.
Dia mencontohkan, ruang perkantoran baru di bilangan Rasuna Said, Gatot Subroto, dan Sudirman.
Harga sewa penawaran Rp 250.000 meter per segi per bulan, bisa jatuh menjadi hanya Rp 125.000 per meter persegi per bulan.
Fenomena ini menjadikan tingkat okupansi perkantoran di CBD dan non-CBD Jakarta menjadi di bawah 85 persen.
Ada pun profil perusahaan yang menyerap ruang-ruang kantor sewa dan strata title sepanjang kuartal I dan II tahun ini adalah perusahaan perdagangan daring atau e-commerce, konsultan perpajakan, sektor keuangan, dan asuransi.
Jika asking price saja mengalami kemerosotan sebesar itu, bagaimana dengan harga sewa transaksi?
Kondisi kelebihan pasokan (over supply) tersebut tentu saja memengaruhi harga sewa penawaran atau asking price, dan tingkat okupansi.
Sutrisno mengungkapkan, harga sewa penawaran rata-rata terkoreksi 30 persen.
"Betul-betul terburuk sepanjang sejarah. Ini terjadi di CBD dan non-CBD Jakarta untuk seluruh ruang perkantoran lama, dan baru," ucap Sutrisno.
Hal serupa juga terjadi di luar CBD, ruang kantor yang tersewa seluas 107.455 meter persegi, menyisakan 40.845 yang belum terserap.
Performa penjualan ini lebih baik ketimbang catatan 2016, saat 96.048 meter persegi tersewa dan tersisa 70.649 meter persegi.
Tak mengherankan jika Senior Associate Director Office Service Colliers International Indonesia Sutrisno R Soetarmo menyatakan kondisi tahun ini terburuk sejak Presiden Soeharto lengser.
"Ini lebih buruk sejak tahun 1999, setahun setelah Soeharto turun tahta," imbuh Sutrisno.
Sedangkan tahun lalu, ruang kantor yang terserap masih di atas 30.000 meter persegi, atau tepatnya 30.155 meter persegi. Menyisakan 62.024 meter persegi ruang belum tersewa.
Bagaimana dengan perkantoran strata title?
Kendati ruang kantor strata title di CBD Jakarta yang terserap terhitung tinggi yakni seluas 283.734 meter persegi dan menyisakan 135.326 meter persegi hingga kuartal II-2017, namun tingkat hunian justru makin turun. Tahun lalu seluas 100.000 yang tersewa.
Di sektor perkantoran sewa saja, kondisi kuartal I hingga II-2017 lebih buruk dibanding periode yang sama tahun lalu.
Betapa tidak, tingkat serapan pra-komitmen ruang perkantoran sewa di Central Business District (CBD) Jakarta, hanya 79.581 meter persegi. Catatan ini menyisakan ruang yang belum terserap seluas 232.532 meter persegi.
Sementara tahun lalu terserap 70.602 meter persegi, dan menyisakan 144.909 meter persegi.
Demikian halnya dengan kondisi di luar CBD. Terdapat 134.384 meter persegi yang belum terserap hingga semester I-2017 dari total 140.384 meter persegi ruang kantor yang masuk pasar. Ini artinya ruang tersewa hanya 6.000 meter persegi.
Momentum kebangkitan sektor properti ternyata tidak terjadi pada awal tahun, atau kuartal II-2017, sebagaimana diprediksi banyak kalangan.
Bahkan Senior Associate Director Research Colliers International Indonesia, Ferry Salanto, tidak berani memastikan kapan sektor yang melibatkan 177 industri ini bisa pulih.
Pasalnya, semua indikator yang selama ini mendorong sektor properti, belum menunjukkan pergerakan signifikan.
Area Kantor di Jakarta Over Supply pada 2017-2020 | PT Solid Gold Berjangka Cabang Jakarta
Namun, pihaknya memperkirakan sektor properti akan mengalami kepulihan di tahun 2017. Sepertinya yang dikatakan olehnya, bahwa sektor properti akan mulai tumbuh di tahun ini walaupun belum terlihat di awal tahun.
"Di awal tahun 2017 beberapa indikator (yang menunjukkan pertumbuhan sektor properti) memang belum ditunjukkan signifikan. Tapi dibalik itu semua ada optimisme dari para pelaku usaha properti walaupun itu tidak tercermin dari angka yang kita tampilkan," tambahnya.
Pihaknya, yakni Colliers International Indonesia yang telah merilis data tersebut pun menganggap hal tersebut mengalami kondisi yang dapat dikatakan over supply atau kelebihan pasokan.
"Ini pertumbuhan yang bisa kita bilang sebagai situasi over supply karena penyerapan tahunan paling-paling hanya sekitar 200-300 ribu, 250 ribu penyerapan per tahun di CBD. Di luar CBD walaupun keliatan nggak tinggi (pertambahan area kantor) tapi cukup signifikan, karena daya serap ruang kantor di luar CBD itu lebih rendah dibandingkan di kawasan CBD," lanjutnya.
Kantor di kawasan Central Bussines District (CBD) Jakarta mengalami pertumbuhan jumlah yang terbilang signifikan.
Bahkan diperkirakan hingga tahun 2020 mendatang area perkantoran di CBD maupun non CBD rata-rata akan tumbuh mencapai 600 ribu meter per segi per tahun. "Sektor perkantoran, kondisi suplai dari 2016-2020 di seluruh Jakarta baik CBD dan luar kawasan CBD,
Kita bisa lihat pertumbuhan suplainya naik lumayan tinggi terutama di 2017-2020 itu jumlahnya cukup signifikan rata-rata hampir 600 ribu meter persegi tiap tahun," kata Senior Associate Director Research Colliers International Indonesia Ferry Salanto di World Trade Center 1, Jakarta, Selasa (4/4/2017).
Parah, Banyak Gedung Baru Picu Okupansi Perkantoran Rendah | PT Solid Gold Berjangka Cabang Jakarta
"Jadi memang market lagi sulit, terutama buat landlord, tapi tidak buat tenant karena ini tenant market, sehingga tenant lebih banyak opsi untuk memilih gedung mana yang mereka sukai," jelasnya.
Dia juga menambahkan dari jumlah 300 ribu meter persegi gedung perkantoran baru, pada 2017 ini baru sekira 25% yang melakukan pra komitmen untuk menyewa area kantor terebut.
"Selebihnya masih kosong, apalagi gedung-gedung yang tahun 2018 (akan selesai pengerjaan), kalau dilihat tingkat pra komitmen levelnya masih rendah. Di luar CBD juga, di mana 2018 tidak ada pra komitmen berarti yang bisa masuk di situ," tambahnya.
"Karena memang pada saat market sedang tidak baik masuk lagi gedung baru sehingga suplai nambah tapi demand-nya belum baik sehingga secara keseluruhan okupansi turun dan itu terjadi juga di luar kawasan CBD, terjadi penurunan signifikan dari level 88% sampai cuma sekitar 82%," terangnya di World Trade Center 1, Jakarta, Selasa (4/4/2017).
Dikatakannya, gedung-gedung perkantoran yang sudah kelar terbangun sejak 2016 ada yang tingkat okupansinya hanya sebesar 30%. Parahnya lagi, terdapat gedung perkantoran yang tingkat okupansinya hanya 20%. Hal itu lantaran suplai perkantoran yang terlalu over.
Tren pasar perkantoran di 2017 masih mengalami tingkat okupansi yang cenderung rendah. Menurut Senior Associate Director Research Colliers International Indonesia Ferry Salanto di kuartal I-2017, tingkat okupansi rata-rata kantor di Jakarta berada di angka sekira 85%.
Dia menjelaskan, ada sejumlah faktor yang menyebabkan rendahnya tingkat keterisian area kantor. Salah satunya disebabkan pembangunan gedung-gedung perkantoran baru di tengah pasar perkantoran yang sedang tak cukup baik.
Solid Gold Berjangka